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‘Los precios en naves y suelo industrial, en numerosas ocasiones, no corresponden a la realidad del mercado’
Víctor Estrada, director general de Estrada & Partners

J.A.D.
01/06/2013

Nunca los precios de venta y arrendamiento de naves y suelo industrial fueron tan bajos, al menos en los últimos diez años. Es un momento de oportunidades. Estrada & Partners, uno de los grandes espcialistas en el sector, asesoró en 2012 el 32% de la superficie total contratada en Catalunya. En nuestras comarcas varias son las operaciones importantes gestionadas por esta firma.

La crisis ha puesto en el mercado una gran cantidad de naves y suelo industrial. En no pocos polígonos el panorama es desolador. Y probablemente estemos, precisamente, en un momento óptimo para adquirir un bien de este tipo…
Efectivamente el momento favorece a aquellas empresas cuya actividad precise de naves industriales, logísticas o suelo industrial ya que la oferta es muy amplia y la demanda, escasa. Por ello, en las comarcas de Tarragona, podemos encontrar suelos urbanizados a partir de 70 €/m2 y naves en venta a partir de 300 €/m2; valores que son los más bajos registrados –al menos- en los últimos diez años.

¿Y el alquiler?
En relación a los valores de arrendamiento de naves logísticas, podemos encontrar naves en alquiler a partir de 1,4 €/m2/mes e incluso, en algún caso, a precios inferiores. Estos precios son resultado de propietarios que han entendido que en estos momentos y ante la situación existente es más importante conseguir firmar operaciones que aseguren ingresos, en lugar de dejar escapar las escasas operaciones que se realizan por solicitar precios que, en algunas ocasiones, se encuentran fuera del mercado.


¿Vamos a ver todavía más bajadas de precio o únicamente para aquellas zonas o bienes de escasa calidad?
Los valores actuales en la zona de Tarragona, como he mencionado anteriormente, están en un nivel ya considerable como bajo y, consecuentemente, atractivo. Si van a bajar más o no, depende exclusivamente de la contratación que haya en esta zona durante el 2013 y 2014. Si se contratan grandes superficies como en el pasado (Carreras 48.000 m2, Alindocks 32.000 m2, Chemiprats 15.000 m2; todas estas operaciones asesoradas por Estrada & Partners) o se establecen grandes empresas (p.e. Ikea) la disponibilidad bajará en gran medida y los precios podrían repuntar. De lo contrario, posiblemente se mantengan al nivel actual.

¿Cuál es la oferta que dispone su empresa en Catalunya y, en concreto, la cartera de las comarcas de Tarragona
Actualmente, Estrada & Partners está comercializando en régimen de exclusiva o co-exclusiva parques logísticos con una superficie total de 133.550 m2, de los cuales, en Tarragona podemos encontrar, en régimen de alquiler, una plataforma logística de 42.000 m2 situada en Constanti y propiedad de Axa Real Estate; una plataforma logística de 32.000 m2, en El Plà de Santa Maria y una plataforma logística de 22.000 m2 en Bràfim Alió y propiedad de Inbisa Logistics.

En ese sentido, ¿qué zonas de la provincia cree que van a experimentar mayor demanda en el futuro?
El eje que va a Madrid, es decir, el tramo comprendido entre La Bisbal del Penedés y Vila-rodona, que es la zona en la que, incluso en momentos como los actuales, hemos asesorado dos importantes operaciones: 15.000 m2 de naves logísticas arrendadas a Idiada, propiedad de Point Park y 10.000 m2 que hemos arrendado a DHL, propiedad de un inversor local.

¿Hay potencial para nuevas ubicaciones de parques logísticos en Tarragona?
La superficie de naves logísticas existente en la provincia de Tarragona asciende a 535.300 m2 y de éstos, 187.800 m2 están disponibles (35,08 %). Hasta que no se contrate esta gran superficie no tendría sentido realizar nuevos desarrollos, a no ser que se realizara una operación “llaves en mano” para un cliente que precise gran superficie y no esté interesada en la oferta existente.

Los grandes operadores logísticos parece que ya disponen de la suficiente capacidad para atender a sus clientes. En algunos casos incluso se alquilan las naves para fines diferentes para los que se diseñaron (me refiero en concreto al almacenamiento de grano vinculado al tráfico portuario, entre otros)
Las empresas logísticas no sólo precisan espacio para poder prestar sus servicios sino sobre todo, espacios que estén a unos precios que permitan preparar ofertas suficientemente competitivas como para que sus clientes los contraten.

El mercado logístico es cada vez más exigente y los márgenes cada vez más reducidos, por ello y dada la escasa duración de los servicios contratados a veces resulta más interesante subcontratar espacios disponibles en naves de otros logísticos, a veces, con servicios incluidos.

El almacenamiento de cereales a granel no deja de ser una operación logística y si bien no es la más habitual, sin duda alguna en la zona de Tarragona tiene una gran importancia por lo que para poder éste tipo de operación sí que sería aconsejable promover nuevas naves en la zona portuaria, siempre y cuando la importación de cereales se mantenga a los niveles actuales en los próximos años.


Su empresa dispone de representantes en Francia, Gran Bretaña y Marruecos. ¿Tiene nuestro país atractivo para el inversor extranjero?
En estos momentos y gracias a la situación que estamos viviendo, algunos inversores internacionales -con gran experiencia en el sector logístico- muestran gran interés en invertir en parques logísticos en España y en Catalunya, ya que su gracias a su experiencia saben que el proceso de externalización en nuestro país va a seguir creciendo en los próximos años por lo que la rentabilidad está garantizada para aquellos parques modernos, en normativa y sobretodo, bien situados.

Asimismo, es un momento óptimo para posicionarse en la compra de suelos estratégicamente ubicados, pues la demanda de espacios en la primera corona se mantiene y la contratación sigue siendo la más alta del mercado (238.000 m2 en el año 2012).

Por otro lado, es importante entender el mercado de parques y naves logísticas a la hora de invertir, por lo que es de gran interés contar con asesoramiento altamente especializado. Por esta razón nuestra empresa es ha sido seleccionada por gestores de fondos internacionales como Axa Real Estate, GE Real Estate, ProLogis, Point Park, Goodman y Morgan Stanley, así como algunos nacionales (Inbisa, entre otros) para gestionar sus parques logísticos en nuestro país.

¿Cuántas operaciones intermediaron en 2012 y la previsión para este año?
En el 2012, Estrada & Partners asesoró un 32% de la superficie total contratada en Catalunya (125.000 m2). Entre estas operaciones, destacan 32.000 m2 arrendados a Alindocks, 25.000 m2 arrendados a Michelin, 15.000 m2 arrendados a Idiada y 10.000 m2, a DHL. Es importante destacar que la mayoría de las operaciones de gran superficie se han realizado en la segunda y, especialmente, en la tercera corona, zona en la que la tasa de desocupación ha disminuido de forma considerable.

En cuanto a 2013, sería más que suficiente igualar los niveles de 2012, año en el que hubo una contratación en Catalunya de 370.000 m2. Por el momento, la demanda que hemos observado en lo que va de año, salvo contadas excepciones, busca superficies logísticas inferiores a los 10.000 m2. Sin embargo, el nivel actual de los precios, muy atractivos y cada vez más igualados con los de otros países europeos, pueden ayudar a que se realicen nuevas operaciones.

Su actividad es un buen termómetro para calibrar la intensidad de la crisis. ¿Podemos decir que ya estamos viendo la salida del túnel?
Hablar de crisis después de cinco años no tiene gran sentido, pues las circunstancias del mercado a corto plazo no van a ser las que había antes del cambio y, por consiguiente, creo que deberíamos hablar de un nuevo ciclo económico. Dentro de él es nuestra responsabilidad ser capaces no sólo de adaptarnos a las nuevas condiciones del mercado sino sobre todo de ser capaces de ser competitivos en ellas. Esta es la filosofía de nuestra empresa, la cual no tiene como objetivo ver la luz de la salida del túnel sino generar los cambios que hagan falta para poder dar cada vez respuestas más eficientes a las necesidades cada vez más complejas de nuestros clientes (mayoritariamente empresas logísticas, promotores e inversores), de forma de que nuestros servicios sean no sólo cubran la necesidad sino que aporten el suficiente valor añadido para que nuestros servicios sean cada vez más necesarios para los principales actores del sector inmologístico.

En relación a si nuestra actividad tiene puede servir como termómetro de la situación económica de la crisis, sin duda alguna la contratación de espacios -bien analizada- puede ayudar a dar unas tendencias de mercado. De la misma forma, el contacto continuo con las empresas nos ayuda -en cierta medida- a contrastar dichas tendencias y a conocer las dificultades por las que atraviesa cada sector.


Estrada no es muy amante de utilizar las estadísticas o tendencias del mercado a la hora de dar valor a un activo. Como sule ocurrir con otros bienes, ‘es importante destacar que es necesario tener presente que, al final, el valor de los activos lo marcan las operaciones que se realizan y nos los precios solicitados y que en numerosas ocasiones están desfasados y no corresponden a la realidad del mercado’


PERFIL
Edat: 49 años
Professió: Empresario. Director General Estrada&Partners
Aficions: Fotografía, ornitología, viajar, deporte.
Trets principals del seu caràcter: Detallista, exigente, perseverante y perfeccionista.




Logo Empresa al dia Edita: Comunicación Externa S.L. - info@empresaaldia.org
Fotografia: Xavi Jurio - Arxiu ED
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